GRANBY — Alors que le Canada cherche à construire des centaines de milliers de nouvelles habitations pour répondre à la crise du logement, une autre réalité demeure préoccupante : près d’un million de logements existants nécessitent des réparations majeures. C’est ce que révèle une nouvelle étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), publiée le 22 octobre 2026. L’organisme fédéral prévient que la détérioration du parc immobilier pourrait aggraver la pénurie, particulièrement pour les ménages les plus vulnérables.
Cette publication survient seulement deux jours après une autre étude de la SCHL, qui établissait un lien important entre la croissance démographique canadienne et l’explosion des prix immobiliers au cours des vingt dernières années. Les deux recherches apportent ainsi un éclairage complémentaire sur la crise actuelle. Le Canada doit non seulement construire suffisamment de logements pour répondre aux besoins de sa population, mais également s’assurer de conserver ceux qu’il possède déjà.
Dans la région de Granby, cette problématique prend une dimension particulière. La Haute-Yamaska a connu une importante croissance démographique au cours des dernières années, tandis que les prix des propriétés et des loyers ont considérablement augmenté. Et malgré les nombreux projets de construction annoncés, une partie du parc immobilier existant nécessite également des investissements pour demeurer habitable.
Plus de 919 000 logements nécessitent des réparations
Selon les données du recensement de 2021 analysées par la SCHL, 919 550 logements canadiens avaient besoin de réparations majeures, soit 6,1 % du parc résidentiel. Il ne s’agit pas simplement de repeindre les murs ou de remplacer quelques armoires de cuisine. Les travaux peuvent notamment concerner la plomberie, les installations électriques, les fondations ou encore la structure des bâtiments.
La proportion de logements nécessitant des travaux majeurs demeure relativement stable depuis 2016, ce qui ne signifie pas que l’ensemble du parc immobilier se dégrade plus rapidement. Toutefois, comme le nombre total de logements a augmenté au fil des décennies, le nombre absolu de propriétés nécessitant d’importantes réparations demeure considérable. Et dans un contexte de pénurie, chaque logement qui devient inhabitable représente une perte supplémentaire pour le marché résidentiel.
Cette situation touche davantage les locataires que les propriétaires. Ainsi, 7,3 % des logements occupés par des locataires nécessitaient des réparations majeures en 2021, contre 5,3 % chez les propriétaires-occupants. La proportion atteignait 9,4 % dans les logements subventionnés, généralement destinés aux personnes disposant de revenus plus modestes.
Des risques importants pour la santé des occupants
L’étude souligne également les conséquences sanitaires de la détérioration des habitations. Selon les résultats de l’Enquête canadienne sur le logement de 2022, les logements nécessitant des réparations majeures sont environ treize fois plus susceptibles de présenter des problèmes de moisissure que ceux ne nécessitant qu’un entretien périodique. La présence d’animaux et d’insectes nuisibles y est également beaucoup plus fréquente.
Les chiffres sont particulièrement révélateurs. Des problèmes de moisissure ont été recensés dans 25,2 % des logements nécessitant des réparations majeures, contre seulement 1,9 % de ceux en bon état. Quant aux infestations d’animaux et d’insectes nuisibles, elles concernaient 38,6 % des logements fortement détériorés, comparativement à 10,6 % des logements nécessitant uniquement un entretien régulier.
Au-delà des désagréments quotidiens, ces conditions peuvent avoir des répercussions importantes sur la santé des résidents, notamment en présence de problèmes respiratoires. La situation devient d’autant plus préoccupante lorsque les occupants n’ont pas les moyens financiers de déménager. Pour ces ménages, la pénurie de logements abordables peut se traduire par l’obligation de demeurer dans un environnement inadéquat.
Près de 2 000 logements concernés dans la Haute-Yamaska
Dans la MRC de La Haute-Yamaska, 4,7 % des logements nécessitaient des réparations majeures en 2021. C’est ce que révèle le Portrait de l’habitation 2025, réalisé par la Direction de santé publique du CIUSSS de l’Estrie–CHUS. Rapportée aux 41 565 logements privés occupés recensés dans la MRC cette année-là, cette proportion représente approximativement 1 950 habitations.
La situation régionale demeure néanmoins légèrement meilleure que dans l’ensemble du Québec, où 6,3 % des logements nécessitaient des travaux majeurs. En Estrie, cette proportion atteignait 5,6 %, contre 6,5 % dans la MRC voisine de Brome-Missisquoi. Les besoins sont toutefois loin d’être négligeables dans la Haute-Yamaska, particulièrement dans un contexte où les logements abordables demeurent difficiles à trouver.
Le portrait régional souligne également qu’en 2021, près de 6 000 ménages de la Haute-Yamaska consacraient au moins 30 % de leurs revenus aux frais de logement, soit environ 14 % des ménages. Chez les locataires, cette proportion atteignait 23,5 %. Autrement dit, près d’un ménage locataire sur quatre consacrait une part importante de ses revenus pour simplement se loger.
Cette pression financière complique également les possibilités de déménagement. Un ménage occupant un logement relativement abordable, mais nécessitant des travaux importants, pourrait difficilement trouver une habitation comparable au même prix. La préservation des logements existants devient donc un enjeu aussi important que la construction de nouvelles unités.
Une explosion du prix des maisons dans la région
La crise du logement dans la Haute-Yamaska ne se limite toutefois pas à l’état des bâtiments. Selon les données réunies par la Direction de santé publique de l’Estrie, le prix médian d’une maison unifamiliale dans la MRC est passé de 225 000 $ en 2019 à 425 000 $ en 2024. Une augmentation de 89 % en seulement cinq ans.
Du côté des logements locatifs, la progression est également importante. Selon un autre portrait régional de santé publique, les loyers moyens ont augmenté d’environ 30 % à Granby entre 2019 et 2023. Le taux d’inoccupation des logements locatifs de la ville avait quant à lui atteint seulement 0,3 % en 2023, révélant une pénurie particulièrement importante à cette époque.
Ces chiffres illustrent les difficultés rencontrées par les ménages qui souhaitent accéder à la propriété ou changer de logement. Une maison qui pouvait être achetée pour 225 000 $ il y a quelques années coûte désormais beaucoup plus cher, sans que les revenus aient nécessairement suivi la même progression. Même pour les ménages de la classe moyenne, devenir propriétaire représente aujourd’hui un défi financier considérable.
La démographie, un facteur déterminant dans la hausse des prix
Cette nouvelle étude de la SCHL vient compléter une autre recherche publiée le 20 octobre, intitulée Prix des logements au Canada et ailleurs : ce qui nous distingue. Les économistes y constataient que les prix réels des habitations canadiennes, c’est-à-dire après correction pour l’inflation, avaient augmenté de 101 % entre 2005 et 2025. Une progression nettement supérieure à celle de plusieurs pays industrialisés.
L’une des principales explications avancées concerne la croissance démographique. Pendant cette période, la population canadienne a augmenté de 29 %, alors que la construction résidentielle n’a pas suivi la demande au même rythme. En 2023 et en 2024, le Canada comptait près de cinq nouveaux résidents pour chaque logement achevé, une situation particulièrement déséquilibrée.
Il serait toutefois réducteur d’attribuer l’ensemble de cette hausse à l’immigration ou à la croissance démographique. La SCHL identifie également la progression des revenus, les faibles taux d’intérêt et les conditions d’emprunt avantageuses comme des facteurs ayant stimulé la demande immobilière. C’est l’accumulation de ces différents éléments, combinée à une offre insuffisamment adaptée, qui a contribué à la détérioration de l’abordabilité.
La Haute-Yamaska attire de nouveaux résidents
La croissance démographique représente également un enjeu important dans la région de Granby. Selon le portrait de l’habitation publié en 2025, la MRC de La Haute-Yamaska a enregistré un solde migratoire interrégional positif moyen d’environ 750 personnes par année entre 2013 et 2023. Il s’agit de résidents provenant d’autres régions du Québec, indépendamment des mouvements migratoires internationaux.
Cette croissance s’est accompagnée d’une augmentation du nombre de ménages. Entre les recensements de 2016 et de 2021, plus de 3 000 nouveaux logements se sont ajoutés au parc immobilier de la Haute-Yamaska. La région n’est donc pas demeurée inactive en matière de construction résidentielle, même si la demande a exercé une pression importante sur le marché.
Le vieillissement de la population représente un autre facteur à considérer. Selon les projections reprises dans le portrait régional de 2025, le nombre de ménages pourrait augmenter de 21 % dans la Haute-Yamaska entre 2021 et 2041. La croissance serait particulièrement marquée chez les personnes âgées de 75 ans et plus, dont le nombre de ménages passerait d’environ 5 200 à 11 200 au cours de cette période.
Ces projections, établies à partir de données démographiques antérieures, devront naturellement être réévaluées en fonction de l’évolution réelle de la population. Elles illustrent néanmoins une réalité importante : même lorsque la croissance démographique ralentit, les besoins en logements peuvent continuer d’augmenter. Une population vieillissante et davantage de ménages composés d’une seule personne peuvent maintenir la demande pour différents types d’habitations.
Granby veut construire 5 500 logements
Pour répondre à ces besoins, la Ville de Granby a présenté en octobre 2024 une ambitieuse stratégie en matière d’habitation. Celle-ci vise la construction de 5 500 logements sur une période de dix ans, dont 750 logements sociaux et abordables. L’objectif est de répondre à la croissance prévue de la population tout en favorisant un développement urbain plus réfléchi.
La stratégie municipale mise notamment sur la densification du territoire déjà urbanisé. Plutôt que de développer uniquement de nouveaux quartiers résidentiels à la périphérie, la Ville souhaite favoriser la construction de logements dans des secteurs existants. Le plan particulier d’urbanisme du centre-ville prévoit notamment d’y concentrer une part importante des nouvelles habitations.
Cette approche comporte plusieurs avantages, notamment en matière de proximité des services, de transport et de préservation des milieux naturels. Mais elle soulève également une question importante : comment développer de nouveaux projets immobiliers sans compromettre les logements abordables qui existent déjà ? La densification peut augmenter l’offre résidentielle, mais ses effets sur l’abordabilité dépendent aussi du type de logements construits et des conditions dans lesquelles les projets sont réalisés.
Préserver les logements abordables, un autre défi
Dans la Haute-Yamaska, le logement social et communautaire occupe encore une place relativement limitée. Selon le portrait régional de 2025, la MRC comptait environ 583 logements sociaux et communautaires au moment de la collecte des données. Cela représentait approximativement 1,4 % de l’ensemble du parc résidentiel et 3,5 % du parc locatif.
La Ville de Granby a néanmoins multiplié les initiatives pour augmenter cette offre, notamment avec la construction de logements sociaux et abordables sur la rue Simonds Sud et la mise en place de la Corporation Action Logements Granby. Créé en février 2025, cet organisme à but non lucratif a notamment pour mission de faciliter le développement de nouveaux projets immobiliers abordables. Ces initiatives viennent compléter les programmes provinciaux et fédéraux déjà disponibles.
Mais la construction ne représente qu’une partie de la solution. Dans les immeubles locatifs plus anciens, la rénovation peut permettre de prolonger considérablement la durée de vie des bâtiments et de préserver des logements dont les loyers sont parfois inférieurs à ceux des constructions récentes. À l’inverse, des rénovations importantes peuvent aussi s’accompagner d’une hausse des loyers, d’où l’importance de protéger les locataires et de maintenir l’abordabilité.
Des programmes de rénovation existent dans la région
La MRC de La Haute-Yamaska administre notamment différents programmes d’aide à la rénovation financés par le gouvernement du Québec. Parmi ceux-ci figure RénoRégion, destiné aux propriétaires-occupants à revenu faible ou modeste qui doivent corriger des défectuosités majeures dans leur résidence. Ce programme est toutefois soumis à des conditions d’admissibilité, notamment en matière de revenus, de valeur du bâtiment et de localisation.
Ces mesures peuvent contribuer à maintenir des habitations en bon état, particulièrement dans les secteurs ruraux de la MRC. Elles ne répondent cependant pas à l’ensemble des besoins du parc locatif, notamment ceux des immeubles appartenant à des propriétaires privés. La question du financement de la rénovation des logements abordables demeure donc entière.
À l’échelle canadienne, les ménages consacrent déjà environ 25 milliards de dollars par année à l’entretien et à la réparation de leurs habitations. Le gouvernement fédéral a également engagé plus de 2,89 milliards de dollars depuis 2018 pour remettre en état plus de 174 000 logements hors marché. Malgré ces investissements, la SCHL estime que les efforts devront se poursuivre pour éviter la détérioration d’une partie du parc résidentiel.
Construire davantage, sans perdre ce qui existe déjà
Les deux études publiées cette semaine par la SCHL illustrent finalement les deux dimensions d’un même problème. D’un côté, le Canada a laissé se creuser un déséquilibre entre sa croissance démographique et la construction résidentielle, contribuant à l’augmentation des prix. De l’autre, une partie importante du parc immobilier existant nécessite des investissements pour éviter sa détérioration.
À Granby comme ailleurs, la construction de nouvelles habitations demeure essentielle, particulièrement dans les secteurs où la demande dépasse toujours l’offre disponible. Mais la rénovation, la préservation des logements abordables et l’entretien du parc résidentiel doivent également faire partie de la solution. Construire davantage ne servira pas à grand-chose si, parallèlement, des centaines de logements deviennent inhabitables faute d’avoir été entretenus convenablement.
La crise du logement ne pourra donc pas être résolue uniquement en multipliant les chantiers de construction. Il faudra également tenir compte de l’évolution démographique, de la capacité financière des ménages et du vieillissement des bâtiments. Pour une ville en croissance comme Granby, le véritable défi sera de développer suffisamment de nouvelles habitations tout en préservant celles qui permettent encore à une partie de la population de se loger à un prix raisonnable.
Sources :
- Société canadienne d’hypothèques et de logement — Construire et entretenir : l’importance des logements existants, 22 octobre 2026
- SCHL — Prix des logements au Canada et ailleurs : ce qui nous distingue, 20 octobre 2026
- Direction de santé publique de l’Estrie — Portrait de l’habitation dans la MRC de La Haute-Yamaska, 2025
- Direction de santé publique de l’Estrie — Portrait de l’habitation en Estrie, 2025
- Ville de Granby — Stratégie en matière d’habitation : 5 500 logements d’ici dix ans, octobre 2024
- Ville de Granby — Création de la Corporation Action Logements Granby, février 2025
- MRC de La Haute-Yamaska — Programmes d’aide à la rénovation
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Anthony Tremblay est journaliste au Journal de Granby, spécialisé en politique et en enjeux de société. Il s’intéresse également à la culture, à l’identité et aux grands débats qui façonnent l’actualité québécoise.
